書名：買房勝經：高房價時代不被坑 ，黑心房市全集新修版

作者簡介

Sway
大學畢業於房地產相關科系，隨即進入不動產行業，有不動產經紀人執照，待過某很大代銷公司、某店數很多房仲公司、某超有錢建設公司，學習如何從一塊荒煙蔓草的土地、蓋成一片樓、用媒體與金錢的力量把他美美的賣掉、並且大賺一票。網路起飛時，與友人合組「智邦不動產」討論社群網站，曾經是台灣最大、流量最高的講實話網站。後來至《壹週刊》工作，以踢爆房地產及財經界假面具為己任，寫了不少封面獨家新聞。爾後以專業名嘴的角度，上遍各大媒體，在電視圈或網路節目皆引起很大震撼。
超過20年業界磨練，讓我直接窺探了房地產的黑心世界，你所閱讀到我寫的文字、照片，都是血淋淋的真實案件，不斷每天在我身邊上演。
所以，曾被黑心建商以「加重誹謗」告上法院；不斷有黑心建商、黑心投資客、黑心房仲放話說要廢了我的網站、讓我走不出大門。出版揭穿黑心地產的書籍之後，馬上有人寄存證信函要告我；上電視說一堆實話後，曾有建商重金買下電視台時段讓我強行「被封口｣。所幸目前仍可繼續提供廣大網友、讀者，關於房地產的真實資訊。
•臉書：Sway房市觀測站
•媒體專欄：《蘋果爽報》、《壹週刊》、《Money月刊》、《好房News》、《yahoo房地產》
•YT頻道：好房網ＴＶ《Sway說》、Line《理了財知道》
•著作：《黑心建商的告白》、《黑心投資客炒房告白》、《黑心房仲的告白》、《打敗黑心建商 買房實戰DVD》、《突圍黑心房市 Sway誠實帶看日記》

書籍目錄

【總論】買房阿呆，過了十年變韭菜 ?!

PART I 　令人矚目的重劃區：前景、錢景還是淺景？
　台北－士林社子島
　新北－板橋江翠北側•土城•新店央北•新莊副都心•頭前重劃區
　桃園－中路區•大青埔•龜山A7
　台中－十四期•北屯•單元二
　台南－九份子•安平•東橋
　高雄－橋頭新市鎮• 亞洲新灣區
　新竹－每區的問題都類似！

PART II　看預售與新成屋，先懂房產奧義
【秒懂建商話術】
　 破解廣告玄機：缺什麼就掰什麼
　房價照妖鏡：地產數學課
　分期銷售法：萬年好用，業績膨風
　地段迷思：用前景綁架你的現金？

【投資客怎麼玩？】
　光速炒房：結盟建商，買房玩當沖
　打名人牌：把新成屋煉成豪宅村
　有地自己搶：標地養地，投客兼建商！

【賞屋前的功課】
　在黑心房市中找良心建商
　踏進接待中心前，先摸口袋
　預售屋說明書的奧義

【建材怎麼黑？】
　預售屋的六大監工重點
　先建後售的十大雷點
　防震不防裂，黑心制震大樓裂、裂、裂！

【議價與合約】
　預售屋議價，靠磨功打心理戰
　預售屋常見的8大合約陷阱


PART III　看中古屋，要學會趨吉避凶
【解密業內暗盤】
　人人有屋賣，個個都是投資客
　大咖找仲介，小咖募學徒
　套房族注意：你聽都沒聽過的另類投資客
　看緊你的斡旋金，少碰「投客房仲」！
　區域聯「炒」，同行合力撐房價
　投資客的店面學：租金、房價兩頭賺
　房產三國志：共建新聞蜘蛛網

【都更煉金術】
　藏在都更背後的暗黑招數
　天價滿天飛，老屋當期貨
　投資客收購釘子戶賤招大公開

【房仲店頭陷阱】
　販賣夢想，超級經紀人是這樣養成的！
　黑心房仲秘傳招數：買通代銷
　月薪3萬買豪宅？黑心房貸助您成家
　推銷密技：強迫中獎的配餐法

【找個好房仲】
　海鮮店理論：主動出擊才有好物件
　拆解房仲的服務費公式
　和房仲過招的9大SOP標準流程
　番外篇：放大絕，「見面談」賀成交！

【看穿黑心投客屋】
　你確定沒買到違建或凶宅？
　搞清成本：投資屋的獲利五成開價法
　假自住、假租約騙你多付高房價
　全能住宅改造王：超省錢黑心精裝術
　輕裝修版：老公寓、華廈的拉皮遮瑕法
　重裝修版：豪宅專屬「山寨法」
　男女大不同之「性別裝修法」

【議價與合約】
　中古屋，多管齊下好議價
　天書般的合約書
　解開不動產說明書的秘密：謹守6大關！


PART IV 挑一間好住又保值的房子
【必學！看屋的眉角】
　大環境掃描：看屋從社區外開始
　大廳公設：估保值的基礎
　客廳的兩個基本：要聽聲辨「味」，要看牆與窗
　　魔鬼細節：拆解客餐廳格局圖
　廚房的三大檢查元素：排風、水痕和動線
　　魔鬼細節：拆解廚房格局圖
　房間與衛浴的模擬：假裝你住在裡面
　　魔鬼細節：拆解房間格局圖
　公共空間和附屬建物：建商最好Ａ錢的地方
　　魔鬼細節：拆解陽台、全區圖和停車場重點
　中古大樓：從外到內，八個重點
　中古公寓：由下而上，六個細節
　透天別墅：精打細算，四大要件
　看預售案樣品屋的注意事項

【留心！科學風水】
　房屋基地的科學風水
　屋外小環境的科學風水
　門口梯間的科學風水
　住家格局的科學風水
　窗外的科學風水

*附錄1.看屋必備！檢視屋況的好用小工具
*附錄2 點交重點！最易忽略的機電與污水設備
*附錄3 理性記錄！賞屋清單

文章試閱

【自序】
　　自2010年寫出《黑心建商的告白》，拿到了網路書店的第一名，還一度創下台灣作家單日銷售最大量紀錄，十餘年過去，幾十萬本的書，累積的讀者應該也不少，那麼，應該多多少少會影響台灣的購屋生態？我希望有。　　
　　2011年我上了人生中的第一檔談話性節目《新聞挖挖哇》，接著就是在各種形態的節目與新聞中露臉談居住正義，還被選入《十大媒體最愛問的專家》，那麼，看過我上電視的人也不少，照理說應該也多多少少會影響台灣的購屋模式？我希望有。
　　諷刺的是，過去的房地產業界職能訓練也告訴我，像我這種人根本就是來打亂房地產市場平衡的，畢竟，只要有人敢說出真相，那堆業者努力塑造出來的美夢、購屋人自己幻想出來的世界，很容易破滅。
　　破滅之後呢？人人都喜歡作美夢啊，幹嘛我老是要人面對現實呢？幹嘛我老是要跟內政部或各縣市政府槓上啊？
　　因為，這個業界早就病入膏肓，用著不合法、不健康的手段，前人花錢學到教訓，就要後人花更多錢來當作墊背，如此循環，多少人成家，多少人就被割得體無完膚，而這個不健康的業界，怎麼可以沒有任何人站出來說說真相，或是，起碼有人得告訴大家，這個殘酷世界的答案，然後才有機會再來改正？
　　我如履薄冰的寫著每一個字，說著每一句話，出版每一本書，就是想要留下一些答案，不管道高三公分魔高三丈，不管「八不推建商」是否會進化增生到「三百不推薦」，我們這一代或是上一代造成的錯誤，總是不希望下一代也跟著吃虧上當。
　　真相，就寫在書裡，而且經過更新，雖魔高三丈，但我也要追上，並且再次留下一些解答，用我這三公分的能耐，來試圖改變這個生態。縱使被黑心建商提告、被黑心投資客與房仲惡搞、甚至被財團用百億資金買下電視台封我的口，我依然帶著鋼盔，一步一步往前走。
　　只要你對我說：「因為這些，讓我避過了黑心購屋招術，並且買到現在的好房子！｣這一切，就值得了。
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PART I 令人矚目的重劃區：
前景、錢景還是淺景？

　　

避雷針1：
避免區內暗巷
　　
　　買重劃區的房屋，要萬分小心不要踩雷，尤其是我常講的「八不推」建商，狀況太多，變成室內噴泉或不給公設，啥都有，花大錢買房還要賭人品。很多重劃區因為住戶稀稀落落，或是建商規劃成純住宅社區比較好賣，生活機能本來就不太好，如果要走路至鄰近的捷運站╱高鐵站╱輕軌站╱環狀線等等，建議晚上十點後試試，確定你所設想的捷徑，究竟是穿越暗巷或明巷，摸乳巷還是恐怖捷徑。

避雷針2：
是真住宅還是假住宅？
　　「不是｣住宅，但看起來像是住宅，這是怎麼回事？
　　很多業者會把規定不能當作住宅的商業用地拿來蓋大樓，然後登記「一般事務所｣，如果你要買來當辦公室，完全合法，但如果你要拿來住，就得小心哪一天被其他用戶檢舉坑殺，你的房價也很難保。而既然住商混合，這種社區的管理就很困難，像萬華那個貴森森套房社區，完工沒多久就被抓到一樓一鳳，這種經營，不是一個良好住宅區會想看到的風景。

避雷針3：
建商點交公設否
若重劃區有大量的投資客屋主，等建案紛紛完工後，如果投資客不小心套牢，就會成為第一波建商點交的對象，也是整個社區管理經營方向的決定者。關鍵在於，既然屋主多投客，建商要跟他們共存共榮，就會卯起來收買，給予短利讓他們開心，這些投資客想當然耳也無暇認真點交，看起來漂亮、不要麻煩人家，能給過就是給過吧！可是，萬一電梯變成大怒神，或是公設最後竟然是違建，最後苦的還是自住客。最好的狀況，當然是建商成立管委會後，真正的自住客認真來應對、仔細查看點交。以我家為例，自完工至全數點交完成，足足大約花了二年期間！所以如果交屋半年內就點交收工，請務必注意品質能否令人放心？


避雷針４：
你家窗戶正前方，是美景還是別人家的屁股？
　　重劃區最令人傷腦筋的問題之一，就是在一片荒地的預售時期，很難確知你家隔壁或你家前面往後會蓋出啥房子，有時本以為是開闊街景，結果五年後東擋西擋，讓你的無敵窗景變成二百五。更何況建商口中的公園第一排，並不一定真的是公園，你眼裡看到的綠草如茵，有時只是其他建商暫時養的地；而縱使真的是公園第一排，如果沒有查清楚，有些公園其實真正的功能是滯洪池，雖說它肩負起排水功能很重要，但只要下起豪大雨，社區前方就可能會積水或淹水，會不會影響出入事小，停車場會不會進水事大，還是要打聽清楚。
　　至於你家前方後來才出現的其他建物，帶來棟沖、屋簷煞、天斬煞、壁刀，這些都是有可能會發生的，而風一呼嘯過大樓間發出有如尖叫般的風切聲，長久下來更有能會讓你崩潰。
　　最後，還有一種情況，隔壁的停車場空地最後建成摩鐵（汽車旅館），或變成鐵皮屋熱炒九九，天天有漂亮酒促小姐和絡繹不絕的客人，真不知該喜還是該憂。

新北－板橋江翠北側

　　本來只是河道，後來就變成河岸第一排的重劃區，沿著板橋的河岸一字排開，以前的第一排（比如東京巨蛋花園廣場），委屈的成為第N排，此區瞬間被建商瘋狂搶建，第一案又以低於市價的低姿態被瘋狂買光光，引發後續多年的預售屋投資熱區。
　　瘋狂過後，就是漫長的拋售時段，有建案因草率規劃，棟距過近，完工後成為網路知名的「小偷來偷一圈房」，因為一層多戶，陽台雨遮又相互連結，鄰居站在陽台借醬油，「親切又方便」。比較糟糕的還有工安意外，光上報的就有死亡凶工地、電梯井腐屍奇案，還有燒出沖天大火的。之前還有網紅開開心心先拍新房子開箱文，過不多久又改拍淹水爛屋開箱文，最後因某種大家都知道的鄰居壓力，影片悄然下架。
　　不少建案預售時說得一口好風光，許諾漂亮河景，但往往等後案蓋起來後就被擋光光；或以為是綠意盎然的開闊景觀，但實際蓋好後居然只是冷硬的堤防，與偶會出車禍的64快速道路，變成「被路人看光光宅」──就別提華江橋與64快速道路的上橋引道，容易成為華麗的「鐮刀煞」。
　　最後，因為地緣關係，殯儀館與車隊的沿線，讓後區有不少聯想壓力；有果菜批發市場雖說熱鬧，卻也讓旁邊住戶不得不習慣早起並勤灑掃環境。
　　區域內的生活機能稱不上太方便，現階段想吃宵夜或找便利商店還是得回到舊市區才有較多選擇。如果看屋時考慮的是離捷運的距離近，建議你要挑晚上走一次你心目中的路線，觀察夜幕降臨時沿途的巷弄狀況。
　　景觀是否開闊，以及建案規畫及興建是否出包，是此區房屋保值的兩大要點，缺一不可。比如建商評價普通沒大問題，可是四面都高樓，「唱楚歌感」強烈；有開闊河景，卻有彎刀直插心臟，縱使非面河戶卻也是背後插刀；看似屋主開價便宜，其實是登記一般事務所的假住宅，這類社區的管理與居住品質堪慮；看似漂亮大氣，其實已經發生過死亡工安意外，住者人心惶惶，沒住者大家嘴巴傳傳，這些都不太妥。
刪去法，是此區找屋的重點，除卻上述缺點，剩下的就是比較適合自住的地段與區域，也才有保值的基礎。


新北－土城

　　最大的利多在於委託長庚經營的新北土城醫院，但對某些人來說最大的利空也是這個點，尤其是在新冠肺炎疫情緊張的時期，有些民眾感覺離醫院太近，反而有一種不好說的不安全感，已經不是業務口中的利多。這個利多感，從醫院蓋好後就美夢消失。以前買房子，離醫院近，可被塑造成生活機能的優勢，現在離醫院太近，反成為投資滯銷的理由。
　　土城的房價因板橋價高也隨之起舞、被炒作一番，可是不少建商的預售屋開價比板橋還高，或是成交價格竟然超過板橋的重劃區，成屋後價格很受考驗。想想，一樣的價格，自住客會傾向選擇都市建設或開發比較成熟的板橋，也因次連帶讓後續保值性頗受考驗，轉售時間也會拉長。
房價保值性不高，投資客多寡，成為社區好住度的關鍵，只要是越少的投資客購買，社區會較穩定而安居樂業。
　　交通條件不特別，無論交流道或捷運海山站都沒有太多新意，但要前往台北市通勤仍得經過板橋，好處是畢竟是前幾站，搭捷運有空位可坐，其他開車族還是得慢慢一路順著車流塞過去。自然囉，房價也只能慢慢的跟著板橋走。


新北－新店央北

　　小而美的重劃區，有環狀線捷運十四張站，也有捷運共構商城的夢境，更有十四張重劃區的擴張感，也因此讓預售很好操作，新建案紛紛加價賣，成屋之後就看選屋功力，誰有開闊景觀，以及不屬於「八不推建商」，誰就有保值力。反之，也因重劃區過小，建物與建物之間太過緊密，有如永和般密集的大樓群──不得不說，這在新重劃區裡實屬奇葩，太可惜，哪有人重劃區還搞成這麼緊密又難住啊！
　　環狀線通車後，捷運利多消失，因為很多民眾終於醒悟環狀線目前還是次級路線，要連到正線進台北都得轉線，捷運這個因素，相對於千萬高價宅，只是「選配」，未必是「必須」，光是走路到捷運站遠近不一，高跟鞋可能受不了這折磨！
　　至於十四張捷運共構商城，截至本書出版前還在規劃中，未來如果包含十四張都變成重劃區，此小區住戶變多，無論開車及搭捷運進出，交通狀況會每況愈下的壅塞，反而會成困擾。至於大型商城，在小碧潭站拖拖拉拉非常多年後，總算迎來個IKEA（而不是對房價有幫助的SOGO或新光三越），這種家居類型的商城不算利多，平日人少、假日吃飯人多，對房價的幫助是好是壞？總有些尷尬。


桃園－中路
　　高速公路交流道下來的地方，變成一大堆房子跟建地，很是突兀與怪異，好買不好賣，生活機能因為炒房而地貴，進也進不來，空蕩蕩的地區，後來加入幾個大公園，視覺上是舒服了，好歹讓假日有一點人氣。只是細看後會發現，公園旁坦蕩蕩放著救生圈，一查才知，中路的特色就是房子沿著滯洪池而蓋，平日有很長很好玩的溜滑梯，但下豪雨時就是桃園的低窪積水處，它，可是被賦予讓桃園不再淹水的調節任務。
　　以前一般人都不太在意滯洪池，也實在是剛好，剛落成的頭幾年都沒有下豪雨、沒有大颱風，房價節節高升，直到某一天的豪大雨，把溜滑梯給淹掉了，公園一片泥濘，這景象才稍微把大夥打醒一點──好吧，你賭性堅強，心很寬，想說哪來那麼多百年豪雨嘛？多數時間應該還算風調雨順？這是就個人選擇了。
　　至於跟生活機能扯上關係的地標，是法院，用來判生死的地方，所以不能當作生活圈是否方便好住的代表，我個人感覺是肅殺之氣偏重。除此之外，就沒別的了，現階段只能繼續等等。
　　雖然桃園的地頭中悅建設很早在此地蓋高樓，無論是否為試探性質，在缺乏成熟生活機能的地區，很容易「中看不中住」，你能否習慣只為了買一罐飲料或宵夜就要騎車或開車出門？而外地移民客目前會因此區高過區域行情而卻步，相較於生活機能更方便的藝文特區周邊可能更受歡迎，反正住藝文特區不是為了藝文，有餐廳有商店，人嘛，方便過日子很重要。
　　如果住在高速公路附近，是為了更快速的往來台北，此區避掉了桃園境內的塞車路段，這是最大的優點。只是說，當開車成為主要的交通工具，往往代表著居住地段就是出入沒那麼便利，而奇妙的是，這片重劃區內常常被抱怨馬路太塞、紅燈變化太快──但明明就是重劃區，怎會除了主幹道，其他都被嫌路小？
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議價與合約
預售屋常見的8大合約陷阱

　　買預售屋的人心臟要很強！縱使政府高呼要求檢查、規定預售屋開賣前要送審合約書，可是道高一公分魔高三丈，他送審的標準版合約和你最後要簽名的那一份，很可能是日月之距，簡單來說消費者根本無從核對版本。
　　以下八點是現在市場上主流合約書的常見問題，這些連十大建商都在用的白紙黑字詭計，小老百姓如果沒有多留心，逃得了嗎？等你眼睜睜簽下不平等合約，等交屋時再來大呼小叫找律師有用嗎？白紙黑字可都是你親自簽下的喔！

一、預售屋沒附上有尺寸的平面圖
　　
　　太多人在交屋前問我驗屋問題，傳來平面圖後我一看：又來了！又是這種沒有尺寸的圖！想想看，建商要給你多寬的陽台？客廳面寬該有多寬？臥室的雙人床到底可不可以放下去？柱子到底有多粗？牆壁有多厚、是輕隔間還是磚牆還是RC牆的厚度？
　　建商的平面圖沒有標明尺寸當然是故意的，他大可喊「大家都是這樣｣、「你相信我不會騙你啦｣、「我們公司那麼大，蓋房子很有經驗的｣……偏偏再大的建商也會蓋出漏水房，往往關鍵原因就出在建造的時候工人不夠專業，需要更多的彈性空間。
　　房屋在興建時，空間尺寸當然要使用雷射定位並且依循建築圖來建造，但只要是人，稍有醉意，啊不是，是稍有睡意，或是工頭和工人溝通不夠精準時，工人就會憑他的經驗和想法來施作，麻煩在於這中間的「創意」有時大、有時小，也因此那些比較黑的建商，怎麼會願意大方給你附有精確尺寸的圖面？一旦「細節都有憑有據」，在驗屋時豈不是容易被客戶挑剔刁難？更何況不少建商蓋的小二小三房，為了多A公設比跟縮小坪數，臥室的寬度只跟一般雙人床一樣寬，只要他少蓋那一兩公分，你的床就一定塞不下。
　　問題是，蓋出精準的正確尺寸，本來就是建商的責任，所以請切記至少一定得索取到建築藍圖，並釘入合約中，才能確保你買的房子到底有多長、有多寬，以免到時要計算面積時只能跟著感覺走。

二、加簽二次施工同意書
　　你想要違建嗎？還是你壓根買到的是違建？又或者，漂漂亮亮的社區建案大廳，其實是不能說的違建？普通等級、有點黑不是太黑的建商，會蓋出讓你「方便｣日後外推的形式；存心要養套殺等級的建商，則會貼心的「幫｣你喬好一切，也就是幫住戶「爭取｣到更多使用坪數，並且還會採用全社區統一違建規格的方式，讓整個建案更好看。以上的關鍵就在於，合約書要多簽一份「二次施工同意書｣，建商也不會找你多收錢唷，你看看，這服務多貼心？
　　但如果你細瞧一下：「購買人委託ＸＸ工程行施作｣，也就是這個工程居然是你「自己」發包的！萬一違建被告發、要被拆除，建商就會說：「這是住戶自己做的喔！（法律上）跟我無關！｣萬一陽台外推的地方漏水，有住戶告上法院？這也不是問題，建商會在法庭說：「這部分的施工是買方所為，跟我們無關，我們無法幫他保固漏水。｣
　　好一個翻臉不認人！更進階的是，萬一你家漏水或是新電梯要點交，建商就擺爛不管，甚至還有剛交屋就漏水的情況，請他們協助維修施工也愛理不理。如果你想提告，就有建商會威脅自爆：「你家這裡那裡都是違建耶，去找政府工務局檢舉，你的外推就會被拆光光，公設的健身房也拆光光！豪華門廳也是違建，通通都要拆！｣
　　別以為養套殺到此為止，還不只呢，萬一合約沒有仔細看清楚，他還會壓一條內文：「買方已知此外推施作並不合法，特立此同意書為證。｣你告上法院，永遠不會贏，恭喜，買到一間被拆光也不會有人同情的先天問題屋！

三、裝潢金折讓
　　這招數有多萬用？房價起漲時，建商怕客戶沒有足夠的現金，會用這個方法助你一臂之力；房價下跌時，建商要靠你幫忙穩住房價、慷慨優惠你200萬元，也會使出這招；當你發現自己真的口袋不夠深，沒關係，建商靠這小方法可以讓你多買一個車位；更讚的是，當你有意願投資，建商一樣用這招就讓你掏錢多買一戶。
　　這招是什麼？很簡單，在合約書的某一個不起眼之處寫著：「本房價內含裝潢金折讓款200萬元整，在交屋時退款給ＸＸＸ帳號。｣
　　這裝潢折讓款大有操作空間，比如房價實付800萬元，成交價格會寫1,000萬元，實價登錄跟找銀行貸款都是1,000萬元，到時預計八成房貸就是貸款800萬元、自備200萬元，那麼當房屋交屋時，這200萬元就會滾回消費者口袋裡，他買的房子幾乎等於零頭款，而當消費者要賣屋時，哪怕是只賣900萬元，看起來獲利100萬元，可是在實價登錄上的紀錄就是「賠售」100萬元，還免繳房地合一稅呢！
　　這合法嗎？當然不，被抓到，「使公務人員紀載不實之罪」，關三年；沒抓到，這種不老實建商給你的屋子能有多美好？想投訴媒體踢爆或打官司？好啊，大哥找人頭來當業務，說自己犯罪，要死你去死，要關你去關！你敢投訴踢爆？

四、由ＸＸ建設履約
　　為了保障預售屋的買家，政府弄出五種履約機制，分別是：不動產開發信託、價金信託、價金返還、同業擔保、公會擔保，前兩種對貸款給建商的銀行保障較多，價金返還的機制對消費者最好，但這前三種機制對建商來說都要投入不少履約成本，後兩種藉由公會或是同業來擔保的方式，對建商最划算，費用最低，但現實上容易被惡意扭曲──只要隨便成立一個紙上公司或紙上公會，就可以擔保消費者權益？制定出這樣的履約機制，堪稱由建商領導政府制訂保護消費者法規的戮殺案例。
　　「公會履約」比較少見，因為公會是靠會員繳錢支撐的一個組織，憑啥你建商蓋房子蓋一半倒掉，要其他建商來幫你收拾爛攤子？願意成為履約對象的公會，比較大的機率是由一堆小公司或紙上公司成立的，反正這種公會沒有影響力，萬一出事頂多廢了這個公會，政府也沒規定建商一定要加入「哪一個」公會。
　　「同業履約」的案例，則有一個被抓包的例子。記不記得「虧雞福來爹」（Crazy Friday）？就是曾經參與競選台南市長但失利的林義豐先生，他的伍彩建設因推出台南史博館對面的天價建案「伍彩東急｣而聲名大噪，但開賣三年只挖了幾道溝，工程進度毫無動靜，有些買方發覺不對勁，剛開始想解約還被要求得支付違約金，急起來找媒體踢爆，才發現這預售案居然是由他家兒子的建設公司來做擔保，試想，爸爸的公司如果倒了兒子還會在否？這根本就缺乏保障！

五、自通知交屋日起視為已交屋
　　不少黑心建商很愛來這招，並且會把更多條文藏在斯文與古文裡，用一堆文字來掩藏這個訊息：「我要你交屋就是要交屋！｣網友對我投訴的案例，是建商通知他去驗屋（並且等同交屋）時，踏入屋內看到的是沒有地磚、沒有廚具、浴缸還放在角落沒有安裝的「新落成廢墟」，但工地主任的回應是反正屋主也是要裝潢，乾脆到時候一起處理，「只要二天就好｣──只是這裡以台語說的二天，大約的單位是一個月呢！
　　這要怎麼辦？看了合約，是屋主自己簽下同意「通知交屋起視為已交屋」，合約上這一條還有黑字加粗體耶，旁邊還有一個親自簽名蓋章的欄位！這時你只好睜大眼張大嘴的說：「客客氣氣漂漂亮亮的跑單小姐說這是制式化合約，就叫我簽這裡簽那裡，印章是她幫忙蓋的，我那時以為這是股票上市公司，應該不會騙人……｣
　　還有類似的一大堆投訴，比如剛蓋完就正在漏水也得交屋啦、銀貸已經開繳三個月房屋卻還在修，或是屋主嫌屋況不夠完善硬是不交屋，結果居然被建商以違約為理由，直接沒收之前已繳的二成自備款。
　　有這條，千萬別傻傻的就簽下去，這是預售屋合約出現問題最多、堪稱最恐怖的一條條文，簽了，沒事是運氣好，有事，建商會在交屋時黑化跟你翻臉！


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預售屋的六大監工重點

　　如果你買了預售屋，不管是不是要自己住，監工是一定要的，隨時關心進度，有機會也看看別的樓層以做比較。有沒有時時關心，工人可是精明得很，會大小眼看狀況施工的大有人在。房地產和一般的商品不一樣，從付訂金的那一刻開始，購屋人就開始在腦子裡規劃起未來的新家－－先等等，在施工期這一兩年期間，你除了跟設計師討價還價商量日後夢想家的長相，記得還有件攸關住戶權益的工作不可不做，就是監工。

　　有個名詞叫做「先建後售」，有些看似大方的建商，預售屋隨便賣賣，接待中心隨便搭搭，有人來買愛理不理，跑單小姐還會跟你撂狠話說：「這家建商實力雄厚不缺錢啦，本來就打算先建後售，預售屋只是隨便賣，等蓋好以後漲價才會賺更多，你現在買一定賺到了。」好有實力的建商耶，拿自己的錢出來蓋房子，應該沒有問題吧，有沒有很心動？

這裡面有個迷思，建商蓋房，跟老百姓買房是一樣的，都可以拿到五成或甚至更多的建築融資，而且，房子一開始蓋，建築融資就會一一撥下來。換句話說，賣預售屋等於是建商在籌頭期款，市區豪宅案，土地貴得要死，住戶挑得要命，每項成本都高，當然預售屋能越快撈回現金越好。會先建後售的案子，通常土地成本低，像林口、三峽這些地方，很多建商都用這種模式推案，但這其中的問題就在於，先建後售，過程你無法參與，施工過程的好壞，無法眼見為憑。先建後售會碰到的問題等下一篇再來談，這一篇先來看預售的監工。

有買預售屋的人，就該經常去工地走走看看，若能進去就可以看到實際上蓋得如何，如果你看到現場工人都有穿制服，不會在隨便抽菸吃檳榔喝酒，連吃飯都會集中某一處，告訴你，連這種細節都管理嚴格，施工品質差不到哪去。可是，這樣的工地很少，有良心的建商還是少數，以我的經驗來說，大部分的工人一定打赤膊、喝阿比（維士比）加咖啡，菸跟檳榔不離手，菸蒂、檳榔渣甚至大小便，都隨便吐在地上，然後用水泥灌起來。先別噁心，這在工地很常見，甚至連擦屁股的衛生紙也一起埋了。

重點來囉，監工怎麼看？當你買了一間預售屋，等建商的施工圖畫好，你就去找工地主任影印，起碼要印出你那一間房屋的施工部分。喔，你怕看不懂？怕工地主任不給你進入？這是一種社交學問，最嚴格的工地，非施工者自然不給進入，以免變成凶工地，但工務所一定給進，已購客三不五時的問候，飲料、熱湯三不五時的進貢，慢慢的跟工地主任及工人們交朋友，漸漸地你啥都會看到。千萬不要急驚風的殺進殺出，現場人員只會當你是瘟神，縱使房子是你花錢買的，還沒交屋前，所有權仍屬建商，一切建商說了算喔！

一、鋼筋。你就依著圖，看他有沒有好好綁，有多少根鋼筋，鋼筋與鋼筋之間有沒有乖乖的做保護膠圈。這些講起來太專業，正在綁鋼筋時怕危險也不太會讓你全程參與、或是讓你在工地隨便走動，只能盡量看，對著圖看，或是遠遠的看著就是了。要注意的是窗戶，通常在四個角落都會綁上斜向的兩層鋼筋，萬一碰到地震比較不會裂，這部分偷工會很明顯，萬一被發現要敲掉重做很麻煩，所以做是一定會做，但黑心或不黑心的差別就在於只做一根或照規矩做兩層。

二、灌漿。通常綁完鋼筋、釘完模板後就是灌漿。照理說，會先檢查有沒有乾淨再灌，比如有沒有菸蒂啦、菸盒啦，曾經有個案子就被客戶抓到有這兩樣東西，而且還有手套埋在內呢，建商只好敲掉粉刷層再整一整表面。
混凝土灌漿是施工的大事，天氣會決定品質好壞，在灌漿前，好的工程單位會檢驗氯離子與混凝土濃度，也會作坍度測試與強度測驗，灌漿的水泥如果太乾會不好灌，有時會多加點水，但水摻太多會導致結構不牢，因此每一車的水泥會做強度測試，你看到工地有一個像小圓桶的儀器，必要的時候就要做測驗，看水泥可以承受多少壓力與重量，可以要求建商給你看實驗報告。如果你發現一車車的混凝土車不檢查就灌進樑柱，這建商與營造廠恐怕離黑心不遠了，誰知灌了啥東西、能否保護結構安全？要知道混海砂、加爐渣是以前偷成本的好方法呢！

三、裝修。結構看完了，開始進行裝修層了。通常這時候建商比較願意讓你進來看，但現場危險程度對小白來說是一樣的，建商最不想讓你看清楚的有以下幾點，切記多留意：防水是最重要的一環，好的建商在窗戶、浴室、廚房，都會重重的漆上防水漆，比較好的會做「一底兩度」，也就是刷兩次防水漆，連浴室整間都會做防水；比較差的就隨便漆一次就好，浴室防水也只做浴缸或是淋浴間這兩個小區域，省錢省時嘛！

四、水電。接著，請再拿出你的平面圖，這個階段要講的是水電開關位置。普通的案子都是師傅都隨便配一配，反正牆角有就算數。監工的重點在於，你要想像交屋後房子的規劃，哪裡需要多幾個開關、插座、電話出線口、電視出線口、網路出線口。水的管線也是，哪裡要用水、冷氣室內機擺的位置要有排水口，仔細一個一個盯著，以後裝潢就少很多事。重做要挖開牆壁甚至動到樑柱，監工時不仔細改好，以後你只好自己挖地板、鋸牆壁了。最重要的是，要盯著工人別亂倒水泥水，排水管萬一塞住很麻煩，要把地板牆壁敲開來重換。

五、水泥施作。地板要平大家懂，比如拋光石英磚好了，粗粗的結構面上，清潔乾淨後，打雷射看有沒有平，先倒水泥漿，鋪一層乾水泥砂，用木尺掃平，澆上水泥漿，一塊塊貼，鋪一塊就用水平尺量平整面，用木槌敲緊每一塊，等乾，填溝縫，完成。黑心建商不會做得這麼細，水平尺隨便量，鋪起來是歪的，溝縫也隨便上，盯不仔細，吃虧的是你自己。油漆也是，監工的時候發現牆壁不平、顏色不均的狀況，就要馬上告訴師傅，也順便檢查油漆有沒有不同品牌混合用，或是牆上有死蒼蠅不清掉直接漆上油漆。

六、建材等級。最後，也是最重要的，記得要核對建材品牌。多數的客戶都會趕在交屋前向建商借屋裝潢，如果監工沒有很仔細很有把握，不太建議這麼做，因為只要交屋一簽名，建商的瑕疵跟偷工都沒有責任啦。建材上的偷工大多源自建商的文字遊戲，你看合約書就知道，比如窗戶用「YKK、中華、或同級品」，那個同級品就是爛牌，去對價格就知道，日本來的YKK一定比較貴，你抓到，就可以跟建商吵，看是找補或換新都好。

我總是覺得納悶，大家買菜都會精打細算，幾十元都要省，買電器也會多家比較，連上網買一九九的小背心價格都要比，可買房子幾百幾千萬元，九成客戶都是隨便看看就簽約、交屋，這麼好騙，難怪黑心建商賺不完啊！

記得，打開天花板維修孔，打開窗戶看磁磚邊緣，留意所有的山寨建材，若你老嫌麻煩、不甘願龜毛點從頭到尾檢查一次，就算上網問我一百遍：「Ｓ大，如何避免買到黑心宅？」也沒用囉，記住，買錯房子，就算不後悔一世人也會浪費半輩子！